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两周前，北京市住建委发文称，北京今年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。其中，老年家庭名下无房且无在途贷款的，首付比例按最低35%执行，执行相应贷款优惠利率，同时，子女可作为共同借款人申请贷款等。

政策短短百余字，却挑起了不少家庭的购房兴趣。如今，政策发布已近两周，是否在市场上掀起了波澜？新政降低了多少人的购房门槛？未来，全龄友好住宅的试点项目会不会越来越多？

为了搞清这些问题，和讯房产去试点项目看了看。

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新政仅是开始 落地还需细则

家在海淀的购房者小立对这个政策非常感兴趣，政策发布后，他就一直关注政策的进展情况。

十年间，小立结婚生子，从三口之家到五口之家，家里越来越逼仄凌乱，而且随着父母年纪越来越大，也需要更为安静舒适的空间。因此，买房的念头时不时就会冒出，但由于老人年纪按现有政策无法正常贷款，北京二套房首付又太多，故买房计划一直无法成行。

如果新政落地，家里老人无房且无在途贷款，正好符合条件，小立就可以考虑以父母的名义去购房，以此获得首套名额，降低首付。

类似小立这样的购房者不在少数，试点项目北清橡树湾相关负责人称，下午5点多政策发布后，就有30多组客户通过热线、社交平台或销售人员咨询。中海首开湖光玖里的置业顾问也表示近期每天都有来咨询该政策的客户。

北清橡树湾相关负责人介绍，有意向的客户来自北京各个区域，朝阳海淀较多，丰台石景山也有。各个区域的老年人对政策的认可程度并不相同，整体来看朝阳海淀的接受程度更高，但也有不少老人，特别是东西城的老年人对内城情感比较深厚，降低首付对他们的吸引力并不大。

尽管小立对政策十分关注，但对于政策的具体细则以及如何落地操作，他并未得到更为详细的解答。比如，迁户口的具体时间是什么时候？哪些银行支持接力贷？政策中提到的贷款优惠利率，具体能优惠多少？

对于这些问题，北清橡树湾与中海首开湖光玖里均表示，因为项目还未开盘，因此政策现在没有落地，具体操作细节暂时还没有明确。

目前的三个试点项目，均是6月初北京二批次集中供地新出让的地块，未进入实际销售阶段。北清橡树湾样板间刚刚开放不久，中海首开湖光玖里只是公布了案名，样板间还未开放，懋源的薛大人庄项目更是连案名都没有公布。因此，政策的更多细则还需要等项目开始销售之后才能真正落地。

02

松绑了，效果有限？

本次购房新政，确实是解决了不少家庭的实际购房难题，那么，这次撕开的松绑口子到底有多大？会不会引发购房热情急剧升温？

相比北京当前购房政策，新政的变化一方面体现在，限购政策取消认房又认贷，按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。但此次政策明确，60周岁及以上的老年人，即使名下有房，但只要房贷已经还清就可享受首套房优惠。

政策发布之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%。

此外，新政对“普通住宅”取消总价或单价限制。能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。

所以，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

另一个值得注意的点是，此次政策明确肯定了接力贷。

按照现有的贷款条件，还款期限最高年龄不得超过70岁。采用接力贷款后，借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合（如50岁，申请贷款还款期限为30年，还款期限超过了其70岁的最高年龄限制），可以通过增加一个共同借款人（所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系）来满足借款人的年龄要求，节省家庭贷款成本。

购房降低门槛之后，会对当下的市场产生多大影响，是否会引发楼市过热现象？

据销售人员介绍，符合条件的购房人群在整个项目客群中占比并不高，对于实际市场交易量的影响十分有限，因此，并不会对当下市场形成过多影响。

从供应来看，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从这3个试点项目的房源数量来看，3个共计仅有3000套左右的房源，仅占2022年北京楼市全年供应量的5%。也就是说，除非大范围扩大试点，否则对于市场基本没有影响。

03

全龄友好社区会变成新房常态吗？

除了首付及贷款门槛降低外，三个试点项目被称为全龄友好型住宅，跟普通新房住宅有什么区别，未来会不会有更多项目加入试点名单，也是购房者普遍关注的问题。

实际踩盘过程中，和讯房产发现，试点项目在全龄友好型社区建设上，确实有一些与众不同的突破。

橡树湾相关负责人称，项目设置托老所、老年活动站、社区助残服务中心，同时增设约538平米全龄友好服务设施，补充文化活动室和健身休闲等文化娱乐空间，另将社区卫生服务站的规模进行扩充，从而提高社区的便捷程度。

另一个试点项目中海首开湖光玖里也有类似配套楼，但具体用途及规模，目前还未公布。

根据北京市住建委在政策中的规定：

试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

因此，对于购房者来说，三个试点项目的各种配套非常值得期待。

对于楼市的影响，合硕机构首席分析师郭毅指出，北京此次出台贷款定向放松政策，是多赢举措，信号意义明显。除了可以做调控上的试水，判断局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果，同时也有利于中心城区人口的疏解，为整体城市规划的落实提供政策支持。

接下来，试点项目的增加或许将成为趋势。政策发布当天，北京市住建委相关负责人表示：针对特定区域的特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，本市将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

或许在不久的将来，在一处新居中完美兼顾一家老小的需求，实现美好生活，将不再是难题。