每日资讯:中报点评35 | 中梁控股:强化组织,开源节流应对债务压力

2022-09-07 21:47:16 来源:克而瑞地产研究微信号

在行业整体承压下,中梁能够实现盈利已然不错,但盈利能力仍有提升空间。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁


(资料图片)

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核心观点

【销售金额387亿元,强化组织入局“代建”】2022上半年中梁控股实现全口径合约销售金额387亿元,同比减少了59.3%;合约销售面积375万平方米,同比减少了50.3%。上半年中梁在环渤海区域的销售贡献占比继续提升,可能会成为继长三角和中西部后企业销售的又一增长极。期内中梁主动变革,减少组织层级,精简组织数量,提高运作效率。上半年已完成3.5级到2.5级组织架构调整,形成强总部+强区域平台+事业部的组织架构模式;近期入局“代建”业务,成立建管集团;区域公司从57家整合为31家,形成扁平化组织形态。

【总土储规模仍较为充足,41%位于二线城市】上半年中梁为保留更多的现金而暂缓了投资,截至2022年中期土地储备5110万平方米,其中可出售的土地储备面积约为3200万平米,可售货值3450亿元,总土储货值41%位于二线城市,长三角三四线和其他三线城市各占26%,其他四线城市占比7%。整体来看,长三角地区的三四线市场相对有保障,但过半土储位于三四线城市,在当前的市场环境下可能会给企业销售去化与回款带来一定的压力。

【营收利润下滑,盈利能力仍有改善空间】2022上半年中梁的营业收入同比减少32.1%至223.4亿元,毛利率也同比下降了约3.9个百分点至16.9%,净利率同比下降4个百分点至3.8%。期内坚持厉行节约、降费增效,整体行政费用开支按年减少约39.4%。整体来看,截至8月31日,已有169家上市房企发布2022年半年报,其中有55家房企归母净利润亏损。在行业整体承压下,中梁能够实现盈利已然不错,但盈利能力仍有提升空间。

【净负债率下降到24.4%,需继续加强现金回款】期末非受限现金短债比1.1,现金能覆盖短债,但倍数较低;1-2年内到期的有息负债占比增加至47%,近两年的偿债压力依然较大,仍需加强现金回款。净负债率相较于期初继续下降了11个百分点至24.4%;剔除预收后的资产负债率也下降至72.8%,三条红线仍居黄档。此外,少数股东权益占比达到64.7%,少数股东利润占比49%,可能存在错配;合联营投资/归母权益为1.84,隐性负债值得关注。

01

销售

签约销售387亿元

强化组织入局“代建”

2022上半年中梁控股实现全口径合约销售金额387亿元,同比减少了59.3%;合约销售面积375万平方米,同比减少了50.3%。企业的销售出现了下滑,一方面是因为行业整体下行,另一方面则是市场观望情绪较浓。

期内,中梁聚焦地产开发主业,减少组织层级,精简组织数量,提高运作效率。上半年中梁完成3.5级到2.5级组织架构调整,形成强总部+强区域平台+事业部的组织架构模式;区域公司从57家整合为31家,形成扁平化的组织形态;入局“代建”业务,近期已成立中梁建管集团。同时,重点加强营销条线能力建设。

从销售金额的区域分布来看,销售金额最高的区域仍然是大本营的长三角区域,占比为46.8%,但相较于2021年继续下滑了5.4个百分点。销售贡献第二的是中西部区域,占比为26.2%。环渤海的销售占比相较于2021年提高了5.1个百分点,近年来中梁在环渤海区域的销售贡献占比持续提升,从2019年的6.8%逐渐升至现在的15.8%,可能会成为继长三角和中西部后企业销售的又一增长极。

从销售能级表现来看,中梁来自二线城市及强三线城市的总占比为86.7%,近年来的变化都不大。不过上半年中梁在二线城市的销售占比相较于2021年大幅下降了11.5个百分点,三线城市则同比提升了9.9个百分点至51.8%。

02

投资

总土储可售货值约3450亿

41%位于二线城市

上半年中梁为保留更多的现金而暂缓了投资,期末土地储备5110万平方米,相较于期初减少了14.5%。其中可出售的土地储备面积约为3200万平米,可售货值3450亿元,可满足企业未来两年的发展。

从总可售货值的区域分布来看,46%位于长三角,25%位于中西部区域,环渤海占比为15%,海峡西岸为8%,珠三角为6%。而按照能级分布来看的话,中梁的总土储货值中41%位于二线城市,长三角三四线和其他三线城市占比均为26%,其他四线城市占比7%。整体来看,长三角地区的三四线市场相对有保障,在当前的市场环境下需要加快该区域的销售去化和现金回款。

03

盈利表现

营收利润虽有下滑

盈利能力仍有改善空间

2022上半年中梁的营业收入同比减少32.1%至223.4亿元,毛利润同比减少了44.7%至37.75亿元。受结转项目毛利水平较低的影响,企业的毛利率降至16.9%。期内坚持厉行节约、降费增效,整体行政费用开支按年减少约39.4%。但由于合联营收入降低以及投资物业公允值亏损等原因,中梁的净利润和归母净利润分别下降至8.59亿元和4.38亿元。

从行业整体来看,截至8月31日已有169家上市房企发布2022年半年报,其中归母净利润呈现同比下降的有129家,占比高达76.3%,净利下滑已成为行业的普遍现象。按盈利与否区分,上半年有55家房企归母净利润亏损,从这个角度看,中梁上半年盈利已然不错。上半年净利率同比下降4个百分点至3.8%,盈利能力仍有提升空间。

04

偿债表现

净负债率降至24.4%

需继续加强现金回款

2022年上半年末,中梁控股持有现金较期初减少了21.2%至217.68亿元;其中,非受限现金较期初减少了21.7%至158.83亿元;非受限现金短债比为1.1,较期初提升了0.06。现金仍能覆盖短债,期内中梁完成了大部分到期债券的展期,下半年到期的债券类融资仅有3.4亿元的ABS。但鉴于2022年5月票据及2022年7月票据出现了共约3122.7万美元的本金违约,下半年的流动性仍相对紧张。

此外,由于债券展期成功,1年内到期有息债占比较期初降低2个百分点至47%,但是1-2年内到期的有息负债占比却提高了12个百分点至47%,企业近两年的偿债压力依然较大,需要加强销售回款以及开拓融资。

从三条红线指标来看,中梁的净负债率相较于期初继续下降了11个百分点至24.4%;剔除预收后的资产负债率相较于期初也继续下降了3个百分点至72.8%;三条红线触线一条,保持黄档。按照目前的降杠杆趋势,中梁年末三道红线可能会降档成功。此外,少数股东权益占比达到64.7%,少数股东利润占比49%,可能存在错配;合联营投资/归母权益为1.84,隐性负债值得关注。

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