经济观察网 记者 陈月芹 丁文婷 稳楼市政策步履不停。

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继央行、银保监会发布局部降低首套房贷利率后，9月30日，财政部、税务总局两部委再推居民换房退个税利好。

根据《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称“财税第30号文”），在10月1日至2023年12月31日期间，居民卖出现有住房并在1年内新买一套住房的，可退还现住房已缴纳的个税。

能省多少钱？

各地现行二手房交易个人所得税政策不同，多数城市按照购房全款的1%-2%征收，北京、兰州等地按照二手房购入和卖出差价的20%计算，若税务系统不能调出原始购买价（一般为公房），则按1%计征；满五唯一免征。

“财税第30号文”写明：新购房金额大于或等于现住房转让金额的，已缴纳的个税全部退还；反之则按新购房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴个税。

一位资深北京房产中介解释，假设现住房800万元购入，在满五不唯一的情况下以1000万元卖出，差价为200万元，算下来卖方应缴纳的个税为40万元。若1年内购买一套房，退税分三种情况：一是新购房为满五不唯一且总价更高的二手房，退还已缴个税，再缴新购房的税，降低换房成本；二是新购总价更高的满五唯一二手房或新房，全额退已缴个税；三是新购房总价更低，所退税按比例打折。

政策通过退税鼓励置换，该北京房产中介依据多年从业经验补充说明，北京市场的多数客户在同等区域内换房，需增加购房成本，否则卖房再按现价买一套，会越换越小，因此，他认为这一政策有利于降低刚改、改善型客户换房成本，并精准利好以下人群：现住房持有5年以内、将买更贵的新房，或买满五唯一二手房的客户。

但需要注意的是，卖出满五不唯一房子时，个税的收费对象理应为卖房人，但在卖方市场下，实际多由买家承担，因此，卖一买一退个税，对卖房人的实际利好并不明显。

两道“防火墙”

一位地方住建系统官员指出，“财税第30号文”设置了两道“防火墙”：一是卖与买的两套房应在同一城市，这是防止客户退了一地的税，去买了另一城市的房子，即就地换房、精准指向本地区刚改；二是产权人须直接相关，此举意在防止另一种情况：A卖现房，和欲购新房的B商量由其去新买房，二者串联交易来套取退税。

比起另一种降低交易成本的方式——直接减免交易税、给购房补贴，“财税第30号文”要求居民需在一年内完成卖与买的交易，才有资格退税，既通过减少交易成本，提升换房流通频率的同时，又封堵套现可能性。

对此，另一位副省级地方政府官员认为该政策“有比没有强”，但相比动辄数百万或千万级的购房款，省去数万元的税费，属于“买鸡送酱油”。政策或有窗口期，但不会迎来全国性换房潮。

政策风吹向改善需求

前述地方住建系统官员指出，今年以来，除北上广深外，各地持续松绑调控，主要思路之一是降低刚需客群购房门槛，如公积金比例或首付比例等，让居民加杠杆买房，但第三季度全国销售数据持续疲软，这说明“刚需已经刺激不动了”，到了第四季度，应让有一定资产且改善需求的家庭有序加杠杆。而不干预调控豪宅市场，即是某种程度的放松，如限价放开等。

例如，在刚刚结束的北京第三轮土拍中，已经出现销售指导价为10.6万元/平方米的土地。

华东一位房企营销负责人认为，楼市低迷主要原因在于大众消费对收入没有前景和预期，不敢消费，而不在于一个百分点、几万元的税钱。

从客研层面，每个城市交易活跃的房源类型不一。

某地产央企成都营销负责人透露，从5月底新政以来，刚需客户主要去买200万元以下的房源，600万元以上的豪宅去化出彩，如金茂府等项目开盘即售罄，但300万-600万元区间的改善型客户属于“可换可不换”的心理，如果收入预期或房价上涨预期不足，多数人选择观望，因此改善型项目去化艰难，退税政策或能阶段性带动本有意愿换房客户的需求。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉经济观察网，从上海新房8月份的成交结构看，300万-500万的新房占比在30%左右，500万-700万新房占到了25%，700万-900万和300万元以内的新房都仅占1成左右；而二手房月度成交额在300万元以内的房源能占到总成交量的六成左右。

虽然新房每个月会有小幅波动，但从占比来看，300万-500万，以及500万-700万的房源始终是市场上成交的大头，二者加起来超过总成交量的一半。所以从整体来看，上海二手房刚性需求明显，新房则偏改善为主。“大家都是卖掉了二手房，去买新房，这种置换节奏在上海还是很明显的。”卢文曦说。

卢文曦认为，在当前市场预期不是特别好的情况下，价格谈判时可能出现双方不愿让步的情况，退税机会下，卖方可能愿意让几万块钱来达成交易，政策最大的效果应该是对现有交易的润滑作用。

前述央企成都营销负责人表示，退税政策只是降低交易成本，不扩大客户基数，也不降低客户的支付门槛，救市力度有限。

多位地方政府官员认为，退税政策不会带来全国换房潮，现行政策远不足够，此时需要强预期管理，主要是提升两个预期：收入预期和房价上涨预期。