环球快讯:出险房企的黎明

2022-10-20 09:51:36 来源:乐居买房


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文/乐居财经 曾树佳

孙宏斌终于可以长舒一口气了。融创名下一处核心资产,等来了“白武士”。

在找钱方面,老孙向来不负众望。据说10月12日,他现身北京东直门北大街8号集团总部,组了一个四方签约仪式,中国华融、中信信托、上海浦发银行(600000)都参与了进来,继续给上海董家渡项目提供授信,资金支持规模最高可达80亿元,其中有可能涉及债转股的内容。

上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块,是三年前孙宏斌作价125亿,从泛海卢志强手中接下的,其倾注了不少心血。但现在现金流吃紧,若要继续撬动系项目,必须寻找外力驰援。

融创内部都指着这两个核心项目,为公司创造更多的现金流。如今能与金融机构协商,让项目继续运转,是再好不过的事情了。

据乐居财经获悉,北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目,隶属于泛海建设控股有限公司。早在2020年11月,融创房地产集团将持有泛海建设控股价值90亿股权数额,出质予上海浦发银行嘉定支行。

在融创爆出流动性危机之际,债权人上海浦发银行肯继续给上海董家渡项目提供授信,无疑给孙宏斌吃下了一颗定心丸。

许多开发商旗下的违约项目,因为与债权人拉扯不断,往往落得被冻结的尴尬境地,以至于踟蹰不前,最终搁浅烂尾。如若能像融创一样,与金融机构和解,驱动项目继续前行,那或许可以解决眼下的燃眉之急,熬过寒冬。

所幸目前在政策的支持下,房企与债权人达成一致、重启项目的例子越来越多,包括世茂、泰禾、佳兆业等房企,已与许多项目债权人达成和解,不仅解除了房产查封,有的债权方还提供了再融资和各类资源。

“和”则两利

金九银十,虽然楼市仍没有太大的起色,但地产界内,到处传来项目复工的消息。

国庆假期里,郑州“大干30天”保交楼专项行动满月,全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个实现全面、实质性复工。这张成绩单,算是在城市之中做出了实践范例。

而公司层面,此前9月,恒大集团召开保交楼周例会,许家印指出,目前公司保交楼项目共706个,未复工项目仅有38个,要求月底必须全面复工;佳兆业粤东集团也全面复工复产,冲刺保交付目标。

此前,许多违约的项目,因为与债权人拉扯不断,往往落得被冻结的尴尬境地,以至于难获进展;即使想艰难复工,项目的债务牵涉甚广,一宗土地或在建工程质押给多家金融机构,也增加了“白衣骑士”入局的难度。

因此,不少房企寄希望与金融机构等债权人达成和解,实现复工和复销。现实中,搁浅的项目能够重新运转,背后也少不了债权人与债务人的握手言和。

这是一个博弈的过程,债权方与债务方都希望自身的利益最大化。他们都更希望拿到现金流,这比对着项目干瞪眼更为实际。由此,近来市场上各种化债方案继续产生。

前不久,就有消息称,佳兆业拟在10月后,敲定离岸债务重组路线。路透社引述消息人士指出,重组计划提议分期偿还美元债务本金,又提议将部份债务,转换为公司或旗下项目股权。

此外,针对香港九龙大窝坪项目,世茂也与大华银行,也就103亿港元的贷款融资订立融资协议,以取替原有项目贷款融资。此次再融资安排,意在促进该项目的持续施工,其可能构成债务重组补充增信措施资产包的一部分。

同样在9月,泰禾则作价2亿元,将南京一个未完工的项目,转予合作方五矿信托,并借此进行部分债务的抵销与重组。

房企与债权人成为了一根绳上的蚂蚱,若在一根绳子上相互拉扯,只会一损俱损,因此大多数是选择协商共进的。在房企暴雷潮掀起之初,房企争取债务展期,其实也是双方寻求和解的体现。

只是寒冬过长,一开始的债务展期,已无法应对时艰。后续不少房企选择出售项目换取流动性,但这并非地产老板所愿,他们有些较为爱惜羽毛,不忍丢弃苦心经营的项目,也希望项目能为他们创造现金流。

在这种情况下,与金融机构达成协议,促成项目重启,就成为了不二首选。前方有可能就是周期的终点,出险房企也需用这种方式,去度过黎明前的黑暗。

据媒体报道,截至目前,泰禾、世茂、佳兆业等房企,已与许多项目债权人达成和解,不仅解除了房产查封,有的债权方还提供了再融资和各类资源,销售得到快速修复。

和解背后

“保交楼”政策的出台、呼声的高涨,正是促成债权债务双方携手的重要因素。

眼下,全国各地“保交楼”的举措,已屡见不鲜。对于遇困项目,部分城市甚至出面协调引入国央企与金融机构,并在国家2000亿纾困基金的定调下,加大重点项目的盘活进度与规模。

近日,国家层面的基金,已在沈阳、郑州等城市落地,其中50亿元专项借款已下达郑州。另有湖北、浙江、南宁、郑州等地,开启了自身的地方性纾困基金,少则几十亿,多则数百亿,形成了行业另一道风景。

9月底传来消息,浙江首个房地产纾困基金,即绍兴市稳保基金的第一个纾困项目正式落地。该项目为位于浙江绍兴诸暨市的祥生地产集团开发项目,基金注入总额7亿元。

绍兴房地产专班方面称,绍兴市稳保基金将推动"盘活一个、激活一批"的杠杆撬动效应。这样的表述,与此前郑州百亿基金的出发点如出一辙。

而走在前面的郑州纾困基金,现已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园等项目,后续的范围还会持续扩大。

此外,AMC、国央企的介入救急,也是促使金融机构与房企和解的重要因素。

自去年下半年以来,部分银行、AMC已发行金融债,用于房地产项目的并购和纾困。如3月,长城资产、东方资产等,分别获批在全国银行间债券市场,发行百亿元金融债,体量不小。

以往,金融机构都秉承着“晴天送伞,阴天收伞”的原则,在房地产领域收放自如。如今手上有了融资便利,他们更愿意在面对市场波动的时候,提供更稳定的金融支持,这样就不至于将地产行业,推入到衰退的深渊当中去。

前有长城资产驰援佳兆业,推动后者城市更新项目转化;后有信达香港盘活佳源存量资产、华融纾困阳光城(000671)母公司等,AMC的援房案例可谓数不胜数。至今,包括恒大、中南、融创、花样年、世茂、奥园等多家企业,均已有AMC介入或项目收购。

另一边,国央企手持并购贷等融资工具,也已对部分企业、项目进行纾困。年中业绩会上,华润置地管理层表示,公司广泛接触市场收并购的机会,其中就包括一批股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂的项目。

他们在一定程度上,给市场传递了信心。

大型收并购“哑火”

现时的地产行业,为何将负债房企与债权人的和解,视为正途?问题的答案并不复杂,这是行业大环境迫使的。

现实中,常让出险房企望穿秋水的“白衣骑士”,真正降临的并不多。虽然监管层为部分主体提供了诸如“收并购不计入三道红线”等宽松条件,但落到实处,国央企驰援出险房企的热情不高。

即使有涉及到部分项目的收购与输血,但其中大多仅是合作方之间的并购。这种纾困,只是杯水车薪,并没有形成大的化解效应。

业内人士对乐居财经表示,“国资管理系统的收并购交易决策程序,相对比较繁琐,有时候不同单位的意见不能达成一致,导致了决策僵局。而且他们仍需遵守65%的债务上限监管要求,以致开展大规模的收并购交易,自身融资也是个杠杆上限,是受到掣肘的。”

与国央企类似,上述参与行业纾困的AMC机构,作为市场盈利主体,其自身也有一套资产择优标准,不会在短时间内大包大揽。因此,若仅仅依靠这些白衣骑士,短时间内是难以力挽狂澜的。

但市场似乎已经等不及了。

今年以来,全国各地共出台超400次房地产放松政策,涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

抬眼望去,地产领域政策早已见底,但市场仍不明朗,甚至连被寄予厚望的“金九银十”,成色也大不如前。机构监测,十一假期,40个重点监测城市新房累计成交96.2万平方米,环比下降84%,同比下降26%,与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。

过去的九月,也是收成不佳。克而瑞数据显示,9月,房地产市场再次探底,重点30城供应面积环比增长8%,成交面积环比仍下降4%,同比下降29%。

眼下销售端未回暖,融资端也未放开。自去年下半年以来,业内精准滴灌效果不佳,叠加销售资金回笼困难,就更谈不上还债了。在此背景下,要实现大规模复工复销,只有促使房企与金融机构和解,让项目动起来。

说到底,房地产行业的风险化解问题,是一个系统的工程,它必须由政府、金融机构、地产商整体协同化解,才能取得较好的效果。而在整个系统中,资金的运转尤为重要,这是行业走出寒冬的关键。

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