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3月17日，以“迭代与进化：商业办公新势力”为主题的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会于北京富丽万丽酒店举行。会上，中科产城董事长郭莹辉发表了题目为“2023年产业园区的扩张与分化”的主题演讲。

2023年园区发展究竟会是向好还是持平，还是有所恶化？郭莹辉指出，从我们国家宏观的经济形势来看，今年的一个特点就是拼经济、强投资、大招商，开局即是决战。更多的是政府平台公司代表地方政府大举进入产业园区的投资，而且是为了拉动产业项目、基础设施项目，政府投资成为今年最大的热点，尤其是两会《政府工作报告》中安排了4.8万亿专项债，向大基建转移成为方向之一。在大的趋势下，我们可以预期，产业园必然带来巨大的增量。

在园区总量急剧扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，结论就是我们的市场化投资可能是萎缩的，甚至回报是不好的，但是我们的运营商的机会是非常大的，这是总体结论。从8个方面我想把结论拆分一下：一是产业大咖拿工业用地趋势非常明显，二是园区REITs日益活跃，三是新建园区的投资机会相对不错，四是存量园区招商区划压力太大，五是产业地产商将加速离场，六是园区轻资产运营的机会将大大增加，七是园区更新将是新的盈利来源，八是园区的开发与园区内企业股权投资深度绑定。