近20分的一二期入围分差异，并且是前后紧挨的两个批次，堪称是积分制以来同一个项目中不同批次之间相差最大的楼盘之一，也可能是今年上海楼市最戏剧性的一幕。

浦东外高桥(600648)“超级倒挂盘”瑞仕半岛璟庭，一期仅36.31入围分，二期却直接55.28入围分，毫无疑问已经成为眼下最让人看不懂的楼盘之一。

其中，一期36.31入围分，大大跌出此前区域内的新盘入围分水平，如森兰星河湾82.42分，森兰名苑88.86分，甚至与高行的招商璀璨时代至少65分以上也相去甚远。

(相关资料图)

更是一度被吐槽：“不管你上海有房无房，是不是沪籍，甚至没有工作，没有缴纳社保，都可以入围”，而这竟是倒挂4万+的超潜力盘。

但二期，仅相隔17天，大涨18.97上涨至55.28分，至少需满足无房的条件，终于稍稍有了倒挂盘该有的样子。

这背后，显然让购房者好奇究竟发生了什么？尤其一期项目曾连发3次公告解决认购预约不了问题，但36.31上海触发积分以来历史倒数第5的入围分，也实在让人没想到。

小编了解了下，姑且不论有没有骚操作的问题，瑞仕半岛璟庭悬殊的一二期入围分差别，既与市场不同批次同价格段项目的供应有关，也与项目本身的特性有关。

尤其在背后，印证了眼下的楼市，购房者出手相当需要智慧和运气，个别超级倒挂盘真有可能一不小心就捡了漏。

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供应的玄机

入围分的高低，究竟由谁决定？毫无疑问是购房者数量，而对同一个时段内购房者集聚与否起关键作用的，无疑是市场有没有分流。

我们来看瑞仕半岛璟庭一二期入市时市场分别的供应情况：

首先，一期入市，也即上海2023年一批次上市的新盘，共25盘，其中瑞仕半岛璟庭主打97-160㎡面积段，均价70300，总价段589-1250万左右。

我们先来看相近均价的盘，共有3个，其中同属浦东的就有华发半岛华庭和金鼎阅府：

毫无疑问，相近价格的新盘必然会分流项目的认购人群，尤其同属浦东的两个盘，金鼎更是近1000套的超大供应量，而华发更是吸引走1670+组认购。

其次，来看总价段相近的项目，项目一期主力在97㎡产品，共288套，主力总价段589-710万，而同批次涵盖这个总价段的楼盘达到11个，可想留给购房者的选择性：

而二期，也即2023年上海第二批次新房入市，29盘约6855套，其中瑞仕半岛璟庭98-99㎡产品，均价70300，总价段630-740万：

其中均价相近的楼盘有且仅有1个，即康桥的横沔玖境，主打97-144平方米产品，均价66000，无论是板块定位还是人气与外高桥显然差别明显。

这也就意味着市场对半岛璟庭的分流大大减少，7万均价上几乎只有其一盘可选。也因此，积分大涨18.97分显然与之有关，这也提醒购房者，出手时不仅要研究分析心仪盘，还要分析同批次其他竞品楼盘的入市情形。

项目的玄机

瑞仕半岛璟庭，市场的期待实际极高。作为外高桥板块的超级到挂牌，项目自身的天赋无比出色。

首先，项目是得天独厚的地铁盘，项目位于东高路、莱阳路交叉口附近，紧靠6号线东靖路站旁，直线距离约400米，不行时间约10分钟内，妥妥的地铁盘。而作为东靖路站的地铁盘，未来这里还是地铁21号线的起点站，也即项目未来还将是双地铁盘，超强出行价值令人羡慕。

其次，项目超级倒挂盘，项目周边汇集森兰星河湾、森兰雅苑、森兰明轩等高端国际社区，居住氛围成熟。而目前，森兰名轩挂牌价达到11.6万，森兰雅苑挂牌价达到11.9万，绿城御园更是达到惊人的13万，对比瑞仕半岛璟庭仅7万的新房价，一平米倒挂4万+，堪称上海最具倒挂尺度的板块之一。

再次，项目周边配套高能级。商业上，森兰商都，阳光天地、万嘉商业广场、绿地乐和城等，非常便捷；教育商，周边有竹园小学、第六师范附小、东沟中学、金川中学等，未来居住价值属性高能。

综合来看，这显然是一个值得入手的倒挂红盘，而从眼下的入围分来看，明显低于预期，对于符合预算的购房者，大家可以认真关注。

眼下，项目一二期无疑将售罄，但整个项目可售1158套，未来还将有三期、或者四期的入市，有兴趣的购房者不要错过。

而全新入市的三批次中，浦东几乎无同档次新盘，但闵行两大爆款项目建发璟院和古美华府位列其中，也是极具潜力的倒挂热门，值得关注，但积分预期更高：

建发璟院，主打95-158㎡面积段，均价89100，共512套，入围比2，总价段约800万起；

古美华府，主打92-145㎡面积段，均价82500，共222套，入围比2，总价段约700万起。

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