作者|刘玉娇

(相关资料图)

编辑| 梁秀杰

责编|韩玮烨

近日，位于北京市朝阳区CBD核心地段的东方梅地亚中心再度陷入流拍窘境。

据悉，该项目于6月13日起进行二次整体拍卖，标的为“北京市朝阳区光华路4号院2号楼、3号楼部分房产及分摊土地使用权”，整体评估价达23.6亿元，起拍价13.2亿元。

相比首拍，其起拍价降了3亿不止，也因此备受市场关注。截至二拍结束，该拍卖已吸引超10000人围观。但看戏的多，上台的人却少。最终东方梅地亚中心仍因无人出价，重走流拍老路。

对折甩卖，仍无人问津

东方梅地亚中心地理位置相当优越，位于北京国贸CBD黄金地段。项目四面临街，北侧光华路为CBD新建高档项目最为集中的一条街，集中了华贸中心、蓝堡国际公寓、阳光100公寓、金地国际广场、万达国际广场、国贸中心、嘉里中心、汉威大厦等众多CBD顶级公寓、超五星级酒店、国际商业中心以及5A级写字楼。

但即便如此，项目依旧无人问津。

京东拍卖显示，此次已是该项目的第二次拍卖了。5月28日，该项目首次在平台上架拍卖，就已在评估价的基础上打了接近七折，起拍价16.5亿元，结果因无人出价流拍。此次项目二次上架，在一拍价格基础上又降了3.3亿元，至13.2亿元，相对评估价几近腰斩，但项目依旧没能“甩卖”成功。

图片来源：京东拍卖

从项目本身来看，公开资料显示，该项目占地1.6万平方米，总建筑面积约12万平方米，共分为A、B、C、D四座。其中，A、C两座分别是近百米高的甲级写字楼。A座以毛坯对外售完，C座大部分出租小部分自用。曾经，乐视网(300104)、昌荣传播、灵狮广告等传媒行业头部都是东方梅地亚中心的租客。

B座是一座裙楼，地上共5层，定位为商务、展示、演出、餐饮、娱乐等配套的综合楼，其高光时刻，曾作为奥运时代北京的传媒大本营使用；D座为地上8层的独立办公楼，2009年以2.5亿元整栋出售给盛京银行北京分行。

而本次被摆上货架的是未出售的C座和B座。

如今，距离2002年项目竣工已过超了20年，虽然相比于周围的国际商业中心和5A级写字楼来说，该项目具备新闻发布厅、室内电视墙及国际可视会议系统等多项资源设施，传媒属性依然显著。但随着时间的推移，设备的老化、空置率提高和小业主产权等问题日益凸显，该资产并未因地段的优势而逃脱贬值的命运。

存量激增，京城已别商办辉煌

据睿和智库了解，此次东方梅地亚中心之所以被摆上法拍货架，是因为其所属公司北京东方梅地亚置业有限公司与盛京银行有一笔金融借款合同纠纷。

公开资料显示，2022年8月8日，辽宁省沈阳市中级人民法院发布了《盛京银行股份有限公司北京分行金融借款合同纠纷财产保全执行执行通知书》。其中提到，纠纷涉及盛京银行股份有限公司北京分行与北京东方梅地亚置业有限公司、李玉国借款合同，申请执行标的共计约15.3亿元。其中，东方梅地亚中心作为执行标的资产面临法拍。

图：北京东方梅地置业有限公司股权穿透图

图片来源：探迹

当前，因经济下行周期影响，债务纠纷、资金链断裂等违约频发，法拍大宗项目数量持续增长。其中，办公类大宗项目法拍更不罕见。

虽然受疫情影响减弱等多重因素影响，办公类大宗交易有所回暖，但整体来看，成交率依然很低。主要原因是市场仍处于不稳定的阶段，资产买卖双方在交易价格上依旧存在一定的预期差距。

且在市场趋势并不明晰的当下，即使是较为优质的标的开放交易，买家依旧十分谨慎。

写字楼空置率的持续升高，更加剧了买家对于办公类标的长远发展的不确定。根据高力国际数据显示，今年一季度，北京写字楼市场空置率持续上升，达17.0%，环比上升0.9%。而之前因疫情影响延迟入市的项目也将在今年陆续入市，未来随着新增供应的增多，空置率或将持续攀升。

所以即使是北京 CBD 核心区，也难寻接盘侠了。

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