7月24日的政治局会议犹如一场“及时雨”，激活了房地产市场主体的“一池春水”。

次日，A股开盘，房地产板块闻风大涨，110只成分股（不包含3只停牌的股票）集体飘红。港股方面，恒生综合行业指数-地产建筑业指数同样上涨超过5%，76只成分股中有73只上涨，有25只股票涨幅超过10%。其中，龙湖集团涨幅21.92%，中骏集团控股涨幅16.67%，碧桂园涨幅15.08%。

地产股集体狂欢，无疑与这场天花板级别的会议关于房地产的政策表态相关，即未提房住不炒和首次提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱这两方面的表态。该表态超出了市场预期，从而使得市场资金有了做多的情绪。

(相关资料图)

多家券商亦对房地产行业估值修复表示肯定。信达证券表示，当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，因此价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨。东吴证券(601555)亦指出，行业首先有望迎来一轮普涨行情，而后的分化行情中在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步的上涨空间。

政策调整优化行业东风再起

2023年行至年中，房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，在6月表现出市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓的迹象。

6月30日，克而瑞发布2023年1-6月中国房地产企业销售TOP100榜单，TOP20房企中只有11家上半年销售额实现同比增长，平均涨幅为13.1%。

面对市场的动态变化，中央及地方政府多次出台利好政策，以促进房地产健康发展。据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超250次，各月房地产政策优化频次稳定在60次左右。其中，杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市都对限购政策进行了优化。

更为重要的是，此次政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，并释放了两大重要信号，一是政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。

从总体基调来看，会议首次拿掉“房住不炒”帽子，考虑到过去下行周期以来房价下行幅度较大，此次表述调整可能意味着支持部分价格超跌的城市修复价格。

此外，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。对于这个“新形势”，华泰证券(601688)认为这个“新”针对的是过去很长时间房地产市场供不应求导致房价持续上涨，从而必须“房住不炒”的“旧”形势。

根据智通财经APP了解，今年房地产市场在短暂修复后重归回落。2023年上半年商品住宅销售面积、销售金额分别同比-2.8%、+3.7%，房价先升后降，其中6月70城新建住宅、二手住宅价格环比-0.1%、-0.4%，居民端对房价只涨不跌的预期也有所减弱，据央行二季度调查数据，对下季房价，仅15.9%的居民预期“上涨”，较一季度下降2.6个百分点。

价格已充分反映市场悲观预期共识，在此背景下，适时对房地产行业重新定调，提振了行业政府方面的预期，期待后续因城施策进一步发力。信心的修复将带动行业经历一轮显著的估值修复，而后的分化行情，基本面扎实、城市布局更优或将获得进一步的上涨空间。

业绩整体平淡企业格局分化加剧

2023年上半年，中国房地产市场和百强房企的整体表现相对平淡。克而瑞数据显示，1-5月，百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%。

一季度企业供应自低位回升，3月百强房企业绩业绩增速止跌回正。进入二季度之后，楼市复苏动能减弱、房企推盘信心不足，5月业绩环比回落，同比增幅也明显低于3、4月水平。整体来看，目前市场需求及购买力仍处在历史相对低位，房企推盘信心不足。

从企业表现来看，由于去年整体业绩规模的基数较低，2023年1-5月有近6成百强房企累计业绩同比增长。其中10家房企累计业绩同比增幅在30%-50%之间，21家企业同比降幅超过50%。具体分梯队来看，上半年累计业绩增幅较高的企业主要分布在TOP50梯队。其中，华润置地（01109）、招商蛇口(001979)（001979）、华发股份(600325)（600325.SH）等房企业绩表现突出，累计业绩增幅超50%。绿城中国（03900）、龙湖集团（00960）、中国金茂（00817）的累计业绩增幅也在30%以上。

值得关注的是，2023年上半年，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。根据克而瑞数据，2023年1-5月，TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛处于下降状态，分别同比降低13.5%和5.9%至179.2亿元和111.1亿元。另一方面，TOP10和TOP20的销售操盘金额门槛显著增长，具体变化来看，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元，TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元。总体来看，上半年累计业绩增幅较高的企业主要分布在TOP50梯队，企业格局分化加剧。

企业分化的另一表现，体现在融资方面。

在行业融资规模疲软的背景下，优质房企及白名单企业保持融资优势。1月11日消息称，首批改善优质房企资产负债表名单出炉：龙湖集团、碧桂园、新城控股(601155)、远洋集团、金地集团(600383)、美的置业、杭州滨江在列。

此外，5月6日，国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知，是时隔15年以来，央企债券发行管理规定的更新。新规的发布对央企债券风险进行多方面管控，中央企业的发债行为将进一步规范，发债将面临更严格的限制，此外央企债券发行或更多集中于强资质主体，或为优质央企融资打开“快速通道”。

细数具备上涨空间的优质房企

正如上文所说，此次政治局会议有效提振行业信心，在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步的上涨空间。

在城市布局方面，行业承压之下，房地产销售分化显著，经济发展和人口流入更具优势的高能级城市和区域，新房销售的韧性更强。因此，在高能级城市获取核心地块成为行业共识。

中指研究院数据显示，2022城上半年土地成交平均溢价率为8%，地价达上限成交占比40%，底价成交占比49%。北京、上海、杭州等城市成为“香饽饽”，土地总成交金额过千亿。

就销售额而言，2023年上半年商品房累计销售额同比增速最高的三家房企为保利置业(保利置业集团)、龙湖集团和越秀地产,增速分别为 112.0%、74.3%和 71.0%。以上地产企业因聚焦核心城市，为销售去化奠定基础的同时，提高防御能力。

从投资角度来说，根据东兴证券(601198)研报，38家主流房企的拿地金额同比微增，拿地力度持续提升。克而瑞统计，38 家主流房企的新增土地价值来看，2023年1-6 月跟踪房企累计新增土地价值同比增速为 3.2%、同比增长2个百分点。说明主流房企对土地市场的信心有所恢复。

根据智通财经APP了解，东兴研报数据显示，2023年上半年，滨江集团(002244)、建发房产(建发股份(600153))和绿城中国力度最大，拿地力度分别为42.78%、36.53%和 32.06%。与此同时，累计拿地金额最高的三家房企为华润置地、万科A和中海地产(中国海外发展),新增土地价值分别为532.5亿元、460.7亿元和406.2亿元，充裕货值和补货能力保障其后续增长。愿意主动拿地，甚至加大投入，既是优质房企对于后市的坚定看好，也是基于自身实力的果敢。

值得关注的是，随着行业深度调整，多元业务发展成为其另一发力重点，并取得较好成果。比如龙湖集团运营及服务逐渐成为公司收入增长和现金流平稳运行的重要支撑，截至6月末，龙湖集团累计实现经营性收入约121.8亿元（含税金额约129.7亿元），创历史新高。其中，运营收入约63.4亿元（含税金额约67.8亿元），服务收入约58.4亿元（含税金额约61.9亿元），“开发+运营+服务”三大业务协同发力，坚持长期主义的战略定力。

综上所述，随着行业格局进一步分化，优质房企发展可分为两条道路，其一重点布局高能级城市的优质央国企，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。其二是具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。比如龙湖集团、万科A等龙头房企，在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚。